Como obter um empréstimo hipotecário se você trabalha por conta própria com renda flutuante

No entanto, se você é proprietário de uma empresa ou trabalha por conta própria, a qualificação para o financiamento de imóveis não é tão simples. Independentemente de sua renda, os novos regulamentos federais exigem que os trabalhadores independentes pulem por vários obstáculos para obter empréstimos à habitação, o que significa que você pode precisar pensar fora da caixa para encontrar o financiamento necessário.

Novos regulamentos para financiamento qualificado

Após a bolha imobiliária dos EUA estourar em 2008 - desencadeando uma crise de crédito e uma recessão devastadora - o Governo Federal examinou as práticas de empréstimos hipotecários e determinou que algo tinha que mudar. Como resultado dessas mudanças, os consumidores imediatamente acharam cada vez mais difícil obter financiamento residencial.

Os regulamentos ainda estão sendo lançados. Em 2014, o Departamento de Proteção Financeira do Consumidor estabeleceu padrões para “hipotecas qualificadas” como parte das reformas de empréstimos da Dodd-Frank. De acordo com o New York Times, esses empréstimos costumam ser difíceis de obter aprovação, se você não trabalha em um emprego convencional.

No entanto, o mercado é dominado por eles. Eles são considerados pelo governo sólidos e justos para consumidores e credores. Além disso, as empresas hipotecárias estão altamente motivadas para oferecê-las, uma vez que isso as protege de recursos legais caso um empréstimo seja ruim..

Para obter uma hipoteca qualificada, você deve ter o seguinte:

• Verificação de Renda. Não basta ter uma conta bancária acolchoada - você precisa provar que possui um fluxo constante de renda. Se você é pago esporadicamente, mas em grandes parcelas, esses salários geralmente são calculados em média ao longo de dois anos para dar aos credores uma boa idéia do seu retorno mensal para casa.
• Índice de Dívida / Renda. Sua relação dívida / renda não pode exceder 43%. Para fins de qualificação de hipotecas, esse valor é calculado dividindo sua dívida mensal recorrente pela sua renda mensal média recorrente. Obviamente, isso é problemático se você fez empréstimos para iniciar ou apoiar seu negócio.
• Dois anos de declarações fiscais pessoais e comerciais para trabalhadores independentes. Infelizmente, as reduções de impostos podem voltar a ter um pedaço gigante de sua renda qualificada quando tudo estiver dito e feito, e é por isso que os credores desejam revisar seus retornos completos. Por exemplo, digamos que sua renda por conta própria foi de US $ 75.000 por ano nos últimos dois anos, mas as baixas de sua empresa foram de US $ 50.000 a cada ano. Os credores encaram isso como uma renda anual de US $ 25.000 - o que tornaria difícil se qualificar para quase tudo.
• Análise de Tendências de Renda. Esteja preparado para explicar quedas na renda. Mesmo que sua renda pareça boa quando a média é de dois anos, você precisa explicar as tendências em declínio antes de se qualificar.
• Ativos financeiros e histórico adicionais. As empresas de hipoteca geralmente desejam que você tenha uma pontuação de crédito de pelo menos 640 para se qualificar para um empréstimo da FHA (um empréstimo garantido pela Federal Housing Authority), mas sua pontuação precisa estar mais próxima de 700 para um empréstimo convencional. A entrada total exigida varia de cerca de 3% a 20% do preço da casa, dependendo do produto da hipoteca (os empréstimos FHA geralmente exigem uma entrada menor do que os empréstimos convencionais). Pagamentos altos podem ser muito desafiadores, se você investiu seus ativos líquidos em seus negócios.

Todos esses requisitos podem tornar muito mais difícil encontrar financiamento se você trabalha por conta própria ou é proprietário de uma empresa, mesmo se você é ótimo em dinheiro e tem uma economia significativa.

Alternativas ao financiamento tradicional de propriedades

Mesmo que pareça que você nunca seria capaz de possuir sua própria propriedade devido aos novos regulamentos para empréstimos qualificados, nem tudo está perdido. Outras opções podem possibilitar que você encontre financiamento imobiliário.

1. Assistência de membros da família

Embora certamente não seja uma opção para todos, alguns trabalhadores independentes dependem de membros da família para empréstimos à habitação. Digamos que você trabalha por conta própria há um ano e obtém uma boa renda, mas não pode garantir um produto hipotecário qualificado porque não possui dois anos de renda estável. Nessa situação, os membros da família com renda sólida (e uma grande quantidade de generosidade) podem estar dispostos a assinar seu empréstimo. A propriedade pertence a você e você faz o pagamento da hipoteca, mas seus familiares garantem o empréstimo.

Algumas empresas de hipoteca ainda permitem que você refinancia a propriedade em seu nome depois de ter dois anos de prova exigidos. Obviamente, essa opção pode ser problemática para a dinâmica da família se o seu negócio for para o sul ou se o empréstimo for inadimplente..

2. Financiamento ao Vendedor

Os vendedores que possuem suas propriedades diretamente podem optar por oferecer financiamento por conta própria ou porque o mercado é fraco (eles não conseguem encontrar um comprador) ou estão interessados ​​em produzir um fluxo de renda a partir de seus investimentos. Os termos de um empréstimo são gravados em uma nota promissória e seus pagamentos mensais vão diretamente ao vendedor.

Esses acordos geralmente têm uma taxa de juros mais alta que os empréstimos bancários, mas podem reduzir os custos gerais, eliminando as taxas de originação de hipotecas e outras taxas de empréstimo. Você precisa estar preparado para explicar ao vendedor por que você é um candidato confiável quando não era um candidato suficientemente forte para um empréstimo bancário tradicional. Nesses casos, um pré-pagamento considerável, uma conta bancária grande e fortes fluxos de receita podem ajudar você.

3. Rent-to-Own

Uma propriedade de aluguel por conta própria pode ser uma boa opção se você estiver aguardando seus dois anos de comprovante de renda antes de obter um produto de hipoteca qualificado. Nesses contratos, você faz um contrato de arrendamento e paga o aluguel da mesma forma que pagaria por qualquer propriedade de aluguel. No entanto, o aluguel normalmente é um pouco mais alto que o valor de mercado, e esse “extra” é destinado à criação de um adiantamento que você pode usar no final do prazo do arrendamento para comprar o imóvel. Se você optar por não comprar a casa no final do seu arrendamento, esse excedente geralmente ficará com o proprietário..

O benefício dessa opção é economizar seu adiantamento por um período de um ou dois anos, aumentar seus negócios, aumentar sua renda e lidar com quaisquer outros problemas que possam impedi-lo de um produto hipotecário qualificado, como crédito ruim.

4. Contas de investimento ou apólices de seguro

Se você possui contas de aposentadoria ou apólices de seguro, pode pedir empréstimos contra elas. No entanto, todas as opções a seguir exigem que você crie sua conta de aposentadoria ou apólice de seguro de valor em dinheiro para o tamanho anterior, se não desejar reduzir os benefícios que eles devem oferecer. Além disso, lembre-se de que você perde lucros quando o dinheiro da aposentadoria é usado em uma casa, em vez de poder crescer em suas contas.

Seguro de vida
Se você possui uma apólice de seguro de vida com valor em dinheiro, como uma vida inteira ou uma vida universal, é possível pedir emprestado contra seu valor em dinheiro. À medida que você adota a política ao longo do tempo, o valor em dinheiro aumenta à medida que gera dividendos e juros. Você provavelmente nem precisará responder a perguntas sobre como contratar um empréstimo, mas precisa de um plano para pagá-lo (como faria com qualquer empréstimo).

Além disso, você precisa pensar muito sobre os riscos associados ao empréstimo de uma apólice de seguro de vida, principalmente se o impensável acontecer e sua família ficar com um pagamento mais baixo porque o valor em dinheiro está vinculado a um empréstimo. As regras variam de acordo com a política que você possui; portanto, converse com sua companhia de seguros antes de tomar qualquer decisão.

IRA
A qualquer momento, você pode retirar suas contribuições de um Roth IRA sem impostos ou penalidade. (Se você tiver mais de 59 anos e meio de idade, poderá retirar fundos sem impostos e multas para qualquer finalidade.) No entanto, mesmo se você for menor de 59 anos e contribuir com menos de US $ 10.000 para sua Roth, você pode retirar até US $ 10.000 sem impostos ou multas para usar na compra, reparo ou remodelação de uma primeira casa.

Para ser considerado um comprador iniciante pela primeira vez, você não deve ter uma casa nos últimos dois anos. Quaisquer ganhos retirados devem ser utilizados no prazo de 120 dias, e esses ganhos devem estar na conta há pelo menos cinco anos para evitar uma multa por retirada antecipada de 10% e imposto de renda sobre a retirada. Se os ganhos estiverem na conta há menos de cinco anos, você não receberá a multa de 10%, mas precisará pagar um imposto de renda comum.

Você também pode retirar até US $ 10.000 de um IRA tradicional, incluindo SEP-IRAs, e evitar a multa de 10% se o dinheiro for usado para o mesmo fim e for gasto em 120 dias. (Se você tiver mais de 59 anos e meio, poderá retirar fundos do IRA para qualquer finalidade, sem penalidade.) No entanto, é necessário pagar imposto de renda sobre a retirada.

Além disso, o subsídio de retirada antecipada de US $ 10.000 é um limite vitalício para saques de qualquer IRA - incluindo o Roth IRA - para comprar (e reparar ou remodelar) uma primeira casa. Em outras palavras, a soma dos saques de qualquer combinação de contas IRA não pode exceder US $ 10.000.

401k
Embora você possa pedir emprestado ao seu 401k, é uma opção arriscada. Ao contrário da retirada de fundos do seu 401k - o que é uma má idéia, a menos que seja feito com total desespero - um empréstimo contra o seu 401k pode fazer com que você receba até metade do valor da sua conta, com um máximo de US $ 50.000.

Por exemplo, se o valor da sua conta for $ 50.000, você poderá emprestar apenas $ 25.000 para um adiantamento. Você paga juros - mas é pago de volta para si mesmo. No entanto, a taxa de juros é variável - com base na taxa básica de juros - o que poderia ser um problema se a taxa básica de juros subir acima do nível atual de 3,25%. Como um prazo de empréstimo de 401k é tipicamente de cinco anos (mas alguns têm até 15 anos), você precisa ter certeza de que pode pagar os pagamentos mensais pela duração. Além disso, se você perder o emprego, terá até 60 dias para pagar o empréstimo - caso contrário, o valor não pago poderá ser tributado como renda ordinária e aplicou uma multa de 10% na retirada antecipada se você tiver menos de 59 anos e meio.

5. Compre ao redor produtos hipotecários não qualificados

É possível encontrar credores dispostos a pensar fora da caixa "hipoteca qualificada" se você demonstrar que é um candidato de baixo risco. Os produtos hipotecários não qualificados incluem empréstimos sem documentação, empréstimos apenas com juros e empréstimos com opções de pagamento.

Por exemplo, digamos que seus empréstimos comerciais levaram você ao rácio dívida / renda para obter uma hipoteca qualificada. Se você tem um pagamento inicial de 40%, uma ótima pontuação de crédito e vários anos de renda sólida, provavelmente poderá encontrar um credor. No entanto, devido aos riscos legais e financeiros do credor associados a produtos não qualificados, você normalmente paga uma taxa de juros mais alta por esse tipo de produto.

Palavra final

Só porque você seguiu seu sonho de possuir um negócio não significa que você deve abandonar seu sonho de ter uma casa. Mesmo que você precise esperar dois anos para provar adequadamente sua renda, o tempo que você investe em se tornar um bom candidato a um empréstimo pode acabar pagando dividendos significativos. Use seu tempo para reservar dinheiro para um adiantamento maior e aumentar sua pontuação de crédito para se qualificar para o melhor produto disponível no momento da compra.

Que opções adicionais você pode sugerir para encontrar financiamento para uma casa, mantendo um status de autônomo?