Custos reais de compra e posse de uma casa - você pode pagar por isso?

Mesmo que não seja um benefício tangível, um senso de propriedade é um dos melhores aspectos da compra de uma casa. Ou seja, você é o chefe - você não precisa responder a um senhorio que não deixa você pintar suas paredes, instalar uma geladeira nova ou reformar. Quando você possui uma casa, é sua a escolha do que deseja.

2. Benefícios Fiscais

Os impostos certamente não representam a parte mais empolgante da casa própria, mas economizar dinheiro pode ser. Quando você possui uma residência, os juros que você paga sobre sua hipoteca são dedutíveis nos impostos. Você também pode deduzir impostos federais para impostos imobiliários pagos durante o ano.

Você também poderá tirar proveito de uma isenção de imposto sobre ganhos de capital se sua residência aumentar em valor e, eventualmente, vendê-la com um ganho. Observe que você só pode reivindicar um ganho de US $ 250.000 para um único contribuinte ou até US $ 500.000 para contribuintes casados que arquivam juntos. E você deve ter mantido a propriedade como sua residência principal por pelo menos dois anos antes da venda.

3. Potencial retorno do investimento

A propriedade da casa não é a estratégia de investimento infalível que costumava ser. Qualquer pessoa que comprou um imóvel no início dos anos 2000 e acabou vendendo por uma grande perda - ou, pior, foi excluída - pode atestar isso..

No entanto, a outra opção - gastar dinheiro com aluguel - não tem potencial de investimento. A propriedade, apesar de seu risco, traz pelo menos a possibilidade de retorno do investimento.

Muitas coisas podem ajudar a melhorar suas chances de obter um retorno sobre a compra de sua casa, incluindo a vantagem de taxas de juros historicamente baixas e a compra em um local promissor. Obviamente, uma das coisas mais importantes a lembrar é que você precisa comprar uma casa que você pode comprar em primeiro lugar.

A armadilha dos “pobres em casa”

São visões de bancadas em granito e banheiras com pés de garra dançando em sua cabeça? Dependendo da sua vida, as características da casa ideal podem significar desde excelentes distritos escolares até proximidade geográfica até um bar com especiais matinais de happy hour.

Obviamente, armários grandes, pisos de madeira e espaço para garagem são ótimos, mas não significam absolutamente nada se pagar por eles deixa você sem dinheiro no final de cada mês. As pessoas “pobres em casa” gastam uma porcentagem desproporcionalmente alta de sua renda em hipotecas e custos relacionados à casa, deixando-os com uma renda discricionária relativamente pequena. Imagine-se sentado em sua linda casa de 300 metros quadrados comendo macarrão ramen todas as noites e você terá uma imagem.

Se você assistiu a muitos episódios de "Real Housewives" ou está simplesmente tentando acompanhar seus amigos, há muitas razões pelas quais as pessoas se excedem ao comprar uma casa. Em primeiro lugar, existe uma tendência comum de confundir a compra de uma casa com a compra da casa dos seus sonhos. A verdade é que um lar - seja o primeiro, o segundo ou o terceiro - não precisa ser perfeito. Hoje só tem que atender aos seus propósitos.

Custos reais da compra de uma casa

Muitas pessoas subestimam muito o custo real de comprar uma casa. Aqui está uma lista de despesas a serem lembradas.

1. Adiantamento

O padrão ouro para um adiantamento é de 20% do preço de compra. Em uma casa de US $ 250.000, isso significa gastar mais de US $ 50.000 em dinheiro.

Antes da recessão, muitos credores permitiam que você se livrasse de uma quantia muito menor, ou permitia que você restringisse seu pagamento aos pagamentos mensais da hipoteca. No entanto, hoje, embora existam exceções, quase todos os credores exigem seguro de hipoteca privada (PMI) se você estiver efetuando um adiantamento inferior a 20% do preço de compra.

O bom de um pagamento mais alto é que ele reduz o montante da dívida que você assume ao comprar uma casa. Isso significa menos juros e uma melhor relação dívida / renda.

2. Custos de fechamento

Se você limpar sua conta bancária para receber um pagamento enorme, prenda a respiração - porque há mais. Também é esperado que você apareça no fechamento com um pedaço adicional de dinheiro para cobrir determinados custos pagáveis ao credor e a outras partes. Esses "custos de fechamento", associados à logística de compra de uma casa, geralmente incluem seguro de propriedade, taxas para pesquisa de propriedade, avaliação, subscrição, pesquisa e originação de empréstimos.

Geralmente, os compradores podem esperar pagar entre 2% e 5% do preço de compra de uma casa nos custos de fechamento. Para nossa hipotética casa de US $ 250.000, isso se traduz entre US $ 5.000 e US $ 12.500. Às vezes, os compradores podem negociar com os vendedores para cobrir esses custos, mas não é algo que você deve contar.

3. Pagamento de hipoteca

A menos que você tenha comprado sua casa com dinheiro, você precisa concorrer com um pagamento de hipoteca a cada mês - e vários fatores contribuem para o valor.

Diretor. Essa é a quantidade de dinheiro emprestado para financiar sua casa. Com uma casa de US $ 250.000, assumindo que você efetuou um adiantamento de US $ 50.000, você deve US $ 200.000 em principal.
Interesse. Os juros são essencialmente a taxa que os credores cobram em troca dos empréstimos concedidos aos proprietários. As taxas de juros das hipotecas flutuam bastante, mas, no momento em que escrevemos este artigo, elas estavam pairando em torno de 3,7% para um empréstimo fixo convencional de 30 anos, assumindo novamente um adiantamento de 20%.
Contribuição predial. Seu governo local cobra impostos sobre sua propriedade para cobrir a remoção de neve, manutenção de ruas, manutenção de árvores, administração do governo, polícia, corpo de bombeiros e outros serviços da cidade. Os impostos sobre a propriedade também financiam escolas públicas, bibliotecas e parques. Atualmente, os credores geralmente exigem que os mutuários paguem seus impostos em uma conta de garantia. Em vez de pagar a fatura inteira do imposto predial em massa uma vez por ano, é dividido em montantes mensais que são acumulados no pagamento da hipoteca e depositados em uma conta separada mantida pelo credor. Quando o imposto sobre a propriedade vence, o credor paga por você usando esses fundos. O imposto sobre a propriedade é calculado como uma porcentagem do valor da sua casa e as taxas variam significativamente de acordo com o local. Embora 1,2% seja uma estimativa comum (ao arredondar para nossa casa de amostra, isso equivale a US $ 3.000 por ano), vale a pena notar que você poderia pagar apenas 0,18% na Louisiana, mas mais de 10 vezes ao cruzar a fronteira para Texas vizinho.
Seguro. Seu pagamento da hipoteca também pode incluir seguro de proprietário, que, como pagamentos de impostos sobre a propriedade, é depositado em uma conta de garantia. Depois de fazer a apólice de seguro de um proprietário, é provável que o credor faça os pagamentos em seu nome. As políticas do credor variam, no entanto, verifique se isso se aplica à sua situação. Diferente do seguro de hipoteca particular mencionado acima, as apólices de seguro de proprietário geralmente cobrem roubo, vandalismo, incêndio e danos climáticos. Inundações e terremotos tendem a ser excluídos das políticas padrão. Para uma casa de US $ 250.000, US $ 1.500 são uma estimativa sólida para o seguro anual de proprietários.
Seguro Hipotecário Privado (PMI). Como mencionado anteriormente, é provável que seu banco exija seguro de hipoteca particular se você efetuar um adiantamento de menos de 20%. No caso de você parar de efetuar pagamentos da hipoteca ou deixar de pagar por completo, o seguro de hipoteca particular ajuda a proteger o credor, cobrindo sua obrigação. O PMI também costuma ser incluído na sua porca de hipoteca mensal, embora alguns credores permitam um pagamento fixo. O PMI custa entre 0,5% e 1% do montante do empréstimo anualmente.

Em resumo, o seguinte representa um pagamento mensal da hipoteca na casa de amostra de US $ 250.000:

Principal e Juros: $ 931,31
Contribuição predial: $ 250,00
Seguro de propriedade: $ 125.00
Total: $ 1.306,91

Esses números pressupõem que você efetuou um adiantamento de 20%. Caso contrário, os custos do PMI devem ser levados em consideração, que seriam de US $ 1.250 a US $ 2.500 por ano neste cenário.

30 anos depois, depois que você finalmente pagar seu empréstimo de US $ 200.000, eis o que você gastou no total:

Diretor: $ 200.000
Interesse: $ 135.489,29
Impostos sobre a propriedade: $ 90.000
Seguro: $ 45.000
Total: $ 470.489,29

Adicione seus custos de pré-pagamento e fechamento de US $ 50.000, e você gastou significativamente mais do que o dobro do preço de compra original da sua casa - e isso é apenas se você conseguir manter uma boa taxa de juros.

Custos de possuir uma casa

Obviamente, a compra real é apenas o começo. Possuir e manter uma casa traz muitas despesas junto com ela.

1. Utilitários

Se você já alugou, provavelmente está acostumado a contas de serviços públicos. No entanto, é provável que algumas delas tenham sido incluídas no seu aluguel mensal. Como proprietário, você deve pagar pelos seguintes itens:

Calor
Eletricidade
Gás
Esgoto
Água
Lixo e reciclagem
Eletivas, como cabo e Internet

2. Manutenção

Muitas coisas podem dar errado com uma casa. O forno pode explodir, o aquecedor de água pode quebrar, os canos podem estourar, um sistema HVAC pode ficar mal e o sistema elétrico pode não estar de acordo com o código. Além disso, seu telhado pode vazar, sua chaminé pode rachar, seu isolamento pode ser insuficiente e seu filho pode desenhar em todas as paredes um marcador permanente.

Como locatário, você simplesmente liga para o proprietário quando algo quebra ou dá errado. Mas quando você possui, o dinheiro para com você.

O seguro de proprietário é uma solução para esses problemas em potencial, mas não cobre manutenção de rotina, mofo, backup de esgoto ou cupins, por exemplo. Além disso, mesmo se você tiver seguro, você acabará pagando uma franquia ao fazer uma reclamação, e suas taxas poderão aumentar como resultado. Para se proteger de qualquer dificuldade, todos devem manter uma reserva de caixa substancial para cobrir custos de manutenção adicionais, rotineiros e inesperados.

Calculando quanto você pode pagar

Esses números são assustadores, sim, mas é importante absorver a realidade da casa própria e garantir que você compre uma casa que não exceda seu orçamento. A pergunta a ser feita é como exatamente você garante um preço razoável de compra para o seu nível de renda?

Sabemos que a amostra de US $ 250.000 em casa custa um pouco mais de US $ 1.300 por mês após o pagamento inicial e os custos de fechamento - sem contar as utilidades e manutenção. A maioria dos especialistas financeiros recomenda - e muitos credores exigem - que seus custos de moradia não excedam 28% de sua renda mensal bruta. Esses custos incluem principal e juros de hipotecas, mais impostos e seguros.

Para nossa casa de amostra, você precisaria de uma renda anual de cerca de US $ 56.000 para atingir esses 28%. E, é claro, 28% é o número máximo recomendado para a relação dívida / renda da habitação (HDTI). Você pode ficar muito mais confortável, ou seja, menos "pobre em casa" - se conseguir gerenciar 20% a 25% do HDTI. Você precisaria de uma renda anual de quase US $ 63.000 para ter um HDTI de 25% para uma casa de US $ 250.000. Em 20%, e sua renda teria que ser de aproximadamente US $ 79.000 para um HDTI de 20% na mesma casa.

Olhando para ele de uma perspectiva diferente, a tabela a seguir mostra aproximadamente o que um comprador pode pagar em vários níveis de renda anual. Obviamente, essas são estimativas aproximadas - os custos variam de acordo com o local e as taxas de juros mudam diariamente.

Renda anual: $ 30.000

28% HDTI: preço de compra de US $ 118.000
25% HDTI: preço de compra de US $ 104.000
20% HDTI: preço de compra de US $ 82.000

Renda anual: $ 50.000

28% HDTI: preço de compra de US $ 220.000
25% HDTI: preço de compra de US $ 193.000
20% HDTI: preço de compra de US $ 150.000

Renda anual: $ 70.000

28% HDTI: preço de compra de US $ 310.000
25% HDTI: preço de compra de US $ 281.000
20% HDTI: preço de compra de US $ 220.000

Renda anual: $ 90.000

28% HDTI: preço de compra de US $ 414.000
25% HDTI: preço de compra de US $ 368.000
20% HDTI: preço de compra de US $ 291.000

Se você conseguir se livrar de HDTI ainda menor que 20%, faça isso de qualquer maneira.

Para a maioria das pessoas, os custos de moradia não são a única dívida. É por isso que os índices de dívida / renda completos (DTI) levam em consideração todas as obrigações de dívida mensais recorrentes. Isso inclui pagamentos de carro, empréstimos estudantis, pensão alimentícia ou pensão alimentícia e pagamentos mensais mínimos com cartão de crédito. Você não deseja que sua obrigação total da dívida exceda 36% de sua receita bruta.

Se atualmente você tem zero de dívida, pode se sentir mais confortável ao apertar a extremidade superior do percentual de dívida de habitação recomendado. No entanto, se você está fazendo malabarismos com um empréstimo de carro, um empréstimo de estudante e pagando cartões de crédito, deve se afastar muito, muito longe da taxa de habitação de 28%.

Palavra final

A propriedade da casa é cara - mesmo nas melhores circunstâncias. É fundamental que você seja realista sobre o que você e sua família podem pagar confortavelmente. Certifique-se de poder efetuar seus pagamentos mensais com facilidade e ainda ter dinheiro sobrando para viagens, roupas e jantares ocasionais que não saem do microondas. Se você abordar a propriedade da casa com cautela, sem impulsividade, você se posiciona para tomar uma decisão sábia.

Você está pensando em comprar uma casa?