O que é uma hipoteca de taxa fixa explicada - Definição, Prós e Contras

Com uma hipoteca de taxa fixa, o proprietário pode fazer o mesmo pagamento todos os meses até que a hipoteca seja quitada. No entanto, essa previsibilidade pode vir com custos de fechamento mais altos, e a hipoteca de taxa fixa tradicional de 30 anos é uma das hipotecas mais difíceis de obter aprovação. Embora haja certamente desvantagens, obter uma hipoteca de taxa fixa pode fazer sentido para alguns compradores.

Noções sobre hipotecas de taxa fixa

Duração da taxa fixa

Quando muitas pessoas pensam em uma hipoteca de taxa fixa, imaginam uma hipoteca na qual a taxa é a mesma todos os dias durante a duração da hipoteca. Um truque que tem sido usado em muitos compradores de imóveis desavisados nos últimos anos é um corretor dizer que uma hipoteca é uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos quando, na verdade, é uma hipoteca de 30 anos em que a taxa é fixado apenas por alguns anos.

Se você está comprando uma hipoteca de taxa fixa e recebe uma oferta um pouco boa demais para ser verdade, esclareça por quanto tempo a taxa permanecerá fixa. Se a taxa for fixada por 5 anos, mas a hipoteca for 30, talvez você não tenha idéia de quais serão seus pagamentos quando o período de taxa fixa expirar.

Determinando sua taxa de juros

Muitos fatores são considerados ao determinar sua taxa de juros em uma hipoteca fixa, incluindo:

Taxas de juros vigentes no momento. Diferentemente de uma hipoteca de taxa ajustável (ARM), em que a taxa de juros pode mudar periodicamente, a taxa de uma hipoteca de taxa fixa verdadeira permanecerá a mesma permanentemente. A taxa que você recebe é baseada nas taxas de juros vigentes disponíveis no momento em que você assina sua papelada.
Sua situação financeira pessoal. Sua pontuação de crédito, o valor do adiantamento e o tamanho da hipoteca que você deseja obter contribuem para determinar sua taxa. Lembre-se disso ao ler as taxas médias de hipotecas em um site como o Bankrate, pois elas não refletem sua situação pessoal.
Quem paga os custos finais. Outra maneira pela qual sua taxa de juros pode ser afetada é se você optar por transferir determinados custos para a taxa de juros. Por exemplo, você pode aceitar uma taxa de juros ligeiramente mais alta para que o banco cubra seus custos de fechamento. De fato, isso é bastante comum - você também deve ter ouvido falar em "empréstimo sem custo".
Seguros Hipotecários Privados. Uma segunda maneira pela qual uma taxa mais alta pode beneficiar você é se você optar por usar um seguro de hipoteca pago pelo credor em vez de obter um seguro de hipoteca privada (PMI). Aqui, novamente, em vez de pagar uma quantia imediata, o banco paga o custo para garantir seu empréstimo em troca da aceitação de uma taxa mais alta.

Compensação de custos de um pagamento previsível

Embora a hipoteca de taxa fixa seja a opção mais popular, ela também é geralmente a mais cara em termos do que você deve pagar antecipadamente. Com uma hipoteca de taxa ajustável, o banco ganha mais dinheiro quando as taxas de juros sobem, mas com uma hipoteca de taxa fixa, o banco faz uma aposta de 30 anos. Se as taxas de juros subirem após a hipoteca, o banco perde lucro potencial, mas certamente é melhor para sua carteira. Essa perda potencial de lucro é o motivo pelo qual geralmente há uma grande diferença de custo inicial entre uma hipoteca de taxa fixa e uma hipoteca de taxa ajustável.

Flutuação de Pagamento

Depois de viver em sua casa alguns anos e escrever o mesmo cheque todos os meses, muitas pessoas com hipotecas de taxa fixa ficam chocadas ao receber uma conta maior do que o que estão acostumadas a pagar. Esse cenário geralmente ocorre quando os proprietários têm seus impostos sobre a propriedade e o seguro residencial pagos em garantia. Se você possui uma conta em garantia, seu pagamento mensal inclui uma parcela referente a impostos e seguros, além do pagamento da hipoteca. O valor excedente é então direcionado para a conta de garantia. Quando os prêmios de seguro residencial e os impostos sobre a propriedade vencem, a empresa de hipoteca administrará esses pagamentos fora da conta de garantia.

No entanto, se seus impostos ou custos de seguro aumentarem, o agente da hipoteca aumentará seu pagamento mensal para cobrir o aumento - mesmo que o pagamento real da hipoteca não seja alterado.

Aptidão

Embora seja a opção mais popular, uma hipoteca de taxa fixa pode ser melhor para alguns proprietários do que para outros. Em geral, embora as taxas sejam baixas, uma hipoteca de taxa fixa é melhor para aqueles que planejam ficar na mesma casa por vários anos, ou estão refinanciando e planejam continuar morando na casa..

Você pode não se beneficie de uma hipoteca de taxa fixa se qualquer um dos seguintes cenários se aplicar à sua situação:

Se atualmente as taxas vigentes são altas, você provavelmente não deve travar nessa taxa alta.
Se você não planeja ficar em casa por mais de alguns anos, o custo inicial de uma hipoteca de taxa fixa pode torná-la menos econômica.
Se você não tiver um bom crédito, talvez não consiga se qualificar para uma taxa favorável ou talvez não consiga se qualificar..
No momento, se você não conseguir efetuar pagamentos altos de uma hipoteca de taxa fixa, mas tiver renda adicional em breve (por exemplo, se estiver concluindo uma residência médica), um ARM híbrido pode ser mais fácil de qualificar-se para.

Vantagens

Ter uma hipoteca de taxa fixa oferece muitos benefícios:

Previsibilidade de pagamento. Seu pagamento da hipoteca permanecerá o mesmo - mesmo que a flutuação do pagamento ao seu prestador de serviços possa mudar.
Facilidade de Pagar o Principal. A maioria das hipotecas de taxa fixa não possui multas muito restritivas ao pagamento antecipado, para que você possa fazer pagamentos extras para o principal sem taxas.
Taxas de juros estáveis. Se o mercado hipotecário piorar significativamente, você não precisa se preocupar em pagar mais juros. E se melhorar, você pode refinanciar para obter a melhor taxa.

Desvantagens

Apesar dos benefícios, uma hipoteca alternativa pode ser mais adequada, dependendo da sua situação. Existem várias desvantagens que podem fazer você decidir que a hipoteca de taxa fixa não é para você:

Custos diretos caros. Os custos de fechamento, como taxas de originação, pontos de desconto e taxas de subscrição, geralmente são mais altos do que com outros tipos de empréstimos.
Maior taxa de juros comparável. Se você não planeja ficar em casa por um longo período, provavelmente poderá obter uma melhor taxa de juros pelo tempo que estiver lá escolhendo um ARM híbrido.
Difícil de Qualificar. Como o pagamento é mais alto e os custos de fechamento são maiores, aqueles com crédito insuficiente ou que planejam fazer um adiantamento menor podem ter dificuldade em obter um bom acordo ou em qualquer caso.

Palavra final

Embora a hipoteca de taxa fixa de 30 anos continue sendo o empréstimo mais popular disponível, essa previsibilidade custa mais adiantado do que um empréstimo de taxa ajustável. E com a crescente mobilidade das famílias americanas, muitas pessoas não ficam em suas casas por tempo suficiente para realmente se beneficiar das vantagens de uma hipoteca de taxa fixa. Avalie minuciosamente sua situação para determinar qual o tipo de empréstimo mais adequado para você e entre em contato com vários credores antes de assinar qualquer documento.

Que fatores são importantes para você ao decidir que tipo de hipoteca obter?

(crédito da foto: Bigstock)