O que é seguro de hipoteca privada (PMI) - como evitar pagar

Mas por que você está pagando? Essencialmente, seu credor está exigindo que você pague os prêmios por uma apólice de seguro que os reembolse parcialmente, caso você opte por sua hipoteca. Discutiremos quando você precisa ter PMI, o que esse seguro protege, quem precisa executá-lo e maneiras de evitar pagá-lo.

Relação Empréstimo / Valor (LTV)

A relação empréstimo / valor (LTV) é o que o credor analisa para determinar se você precisa ou não pagar o PMI e quando pode parar de pagá-lo. Para calcular essa proporção, pegue o valor do empréstimo e compare-o com o valor atual da sua casa. Por exemplo, se sua hipoteca é de US $ 150.000 e sua casa atualmente vale US $ 200.000, a taxa de empréstimo / valor é de 75%.

Quando você compra uma nova casa, seu credor analisará o valor do seu adiantamento em comparação com o preço de venda para determinar a relação entre seu valor e o valor do empréstimo. Portanto, se você comprar uma casa por US $ 200.000 e colocar US $ 20.000 em baixa, a relação entre empréstimo e valor será de 90%. Normalmente, se a taxa de empréstimo / valor for superior a 80%, você precisará pagar o PMI.

O que é um seguro hipotecário privado?

Quando você solicita uma hipoteca, o credor quer ter certeza de que sua casa terá patrimônio suficiente para pagar o saldo do empréstimo, se você deixar de pagar e entrar em execução duma hipoteca. Porém, como as casas hipotecadas são frequentemente vendidas com um "desconto", os credores querem um buffer de pelo menos 20%. Em outras palavras, eles querem ter certeza razoável de que podem recuperar o dinheiro emprestado se a casa tiver que ser vendida a um preço mais baixo do que o preço de venda original.

No entanto, isso não significa que os credores não estejam dispostos a conceder empréstimos quando você deposita menos de 20%. Eles apenas cobram mais pelo privilégio via PMI. Dessa forma, você obtém uma hipoteca e eles minimizam o risco de oferecer um empréstimo. O seguro de hipoteca privada é uma apólice de seguro real emitida por uma companhia de seguros que beneficia seu credor. Se sua casa for executada com exclusão e o credor não conseguir recuperar o saldo pendente vendendo a casa, a companhia de seguros que emitiu seu PMI pagará a diferença ao credor.

O PMI é chamado de "privado" porque é oferecido apenas a empresas privadas e não a agências governamentais ou instituições de financiamento público. Programas públicos, como os programas de hipotecas da FHA e VA, têm seu próprio seguro, mas são executados de maneira diferente e gerenciados internamente. No entanto, uma diferença notável entre o PMI e o seguro hipotecário associado a muitos empréstimos da FHA e VA é que o último nunca expira. Em outras palavras, você continuará pagando o seguro hipotecário dos empréstimos FHA e VA, mesmo depois que a relação empréstimo / valor cair abaixo de 80%.

Quem precisa de seguro hipotecário privado?

Geralmente, se sua taxa de LTV for inferior a 80%, você estará limpo. No entanto, se você tiver crédito insuficiente ou for considerado de alto risco para o credor, pode ser necessário que você carregue o PMI mesmo se tiver uma relação de valor de empréstimo de 70%, 60% ou 50%..

Você pode ser considerado de "alto risco" se tiver vendido várias casas recentemente, ter sido excluído ou se tiver uma renda instável ou não documentada. No entanto, isso deve estar claramente definido em seus documentos de empréstimo e, se você não tiver certeza de como funciona, obtenha uma resposta clara do seu oficial de crédito antes de assinar.

Como evitar pagar seguro privado de hipoteca

A melhor maneira de evitar o pagamento do PMI é não o emprestar para começar! Se você estiver comprando uma casa nova, mas não tiver um adiantamento significativo, peça sugestões ao seu agente de empréstimos para evitar o PMI..

No passado, uma opção popular era a hipoteca de 80-10-10 ou nas costas, que usava uma combinação de uma segunda hipoteca ou empréstimo de capital próprio e seu adiantamento para reduzir a proporção de valor do empréstimo da hipoteca principal. Isso ainda pode estar disponível através de alguns credores hoje.

Mas se você já está em uma hipoteca que possui PMI, você tem duas opções para removê-lo:

1. Conheça a relação empréstimo / valor

Se o seu empréstimo estiver próximo do limite de 80% ou qualquer que seja seu limite estipulado na documentação inicial da hipoteca, o PMI será automaticamente removido pelo credor. Na prática, a maioria dos credores espera até 78%, mas se você ligar e perguntar, eles o removerão mais cedo.

Como seu credor calculará o LTV com base no preço de compra original, será necessário acompanhar o atual valor de mercado da sua casa. Em outras palavras, se sua casa aumentou em valor, você pode obter uma avaliação profissional e apresentá-la ao credor como prova de que o valor aumentou.

Embora as avaliações profissionais usualmente custem algumas centenas de dólares, esse pode ser um dinheiro bem gasto se você não pagar o PMI vários meses ou anos antes do que normalmente.

2. Refinanciar a hipoteca

Antes de refinanciar uma hipoteca, avalie a despesa com a economia mensal. Verifique também se você está comparando maçãs com maçãs. Em outras palavras, se você ainda tem 25 anos em seu empréstimo atual, solicite cotações do credor para uma hipoteca de 25 anos no valor do saldo atual do empréstimo e veja como os números são somados.

Se o seu empréstimo atual exigir PMI e um novo não, e se você também se qualificar para uma taxa de juros mais baixa, um refinanciamento provavelmente fará sentido. Por exemplo, digamos que seu empréstimo atual exija um índice de valor do empréstimo de 70% antes que você possa parar de pagar o PMI e que o valor do seu empréstimo atual seja de 75%.

Se o seu crédito tiver melhorado desde que você solicitou a hipoteca original, poderá refinanciar uma nova hipoteca em que o limite do PMI é de 80%. Isso significa que você não precisaria pagar ao PMI a nova hipoteca.

Mas, para determinar se esse refinanciamento realmente economiza dinheiro, observe quanto tempo leva para recuperar seus custos de fechamento por meio de suas economias mensais e verifique se você ficará em casa por tanto tempo. Novamente, e isso não pode ser exagerado, verifique se você está comparando maçãs com maçãs ao revisar as cotações dos credores: o novo prazo e saldo do empréstimo precisam ser os mesmos do que está em sua hipoteca atual.

Palavra final

Pagar o seguro de hipoteca particular é geralmente um custo necessário se você deseja comprar uma casa sem um adiantamento significativo. No entanto, você precisa entender os termos do seu contrato de hipoteca atual e calcular o valor do empréstimo para evitar o pagamento por mais tempo do que o absolutamente necessário..

Além disso, saber quando e como remover o PMI reduzirá sua conta mensal da hipoteca. Siga as dicas acima e na próxima vez em que solicitar uma hipoteca, certifique-se de entender as regras do PMI e peça esclarecimentos antes assinatura.

Você está pagando seguro de hipoteca privada? Quais são algumas das etapas que você está tomando para removê-lo do seu empréstimo hipotecário?