Você deve vender sua casa ou alugá-la? - Coisas a considerar

A grande questão é o que fazer com a propriedade quando você se move. É melhor manter seu antigo local como locadora ou vendê-lo faz mais sentido? Embora o aluguel permita que você pague sua hipoteca ou ganhe um pouco de dinheiro todo mês, ele também vem com uma quantidade razoável de risco e complicações fiscais adicionais.

Por que alugar sua casa?

Quando um inquilino paga o aluguel, você pode usar o cheque para cobrir sua hipoteca mensal. Em certo sentido, seu inquilino está pagando para você ganhar capital em sua casa. Após o pagamento da hipoteca, você pode manter qualquer aluguel mensal como renda.

Alugar sua casa pode diversificar seus investimentos e fluxos de renda, permitindo que você reduza seu risco financeiro. Por exemplo, se você perdesse o emprego, ainda teria alguma receita com o aluguel. Ou, se você achar que suas economias de aposentadoria são insuficientes, você tem um imóvel que pode vender.

Custo do aluguel

Ao calcular o custo do aluguel de uma casa, considere estas despesas potenciais:

Pagamento da hipoteca. Considere pagamentos de juros e pagamentos de princípio.
Impostos sobre a propriedade. Eles variam de acordo com a área, mas esperam pagar até 2% do valor da sua casa por ano.
Prémios de seguro de hipoteca. Se o seu adiantamento for inferior a 20% do valor da sua casa, espere pagar prêmios de seguro de hipoteca.
Seguro de Proprietário. Isso cobre danos ao inquilino e protege você se alguém for ferido em sua propriedade de aluguel. De acordo com a HouseLogic, o seguro do proprietário é tipicamente 15% a 20% superior ao seguro do proprietário.
Taxas HOA. Esses pagamentos são necessários se sua casa ou condomínio pertencer a uma associação.
Reparos e substituições. Janelas, portas, paredes, carpetes, telhados e aparelhos principais devem ser reparados ou substituídos.
Manutenção. Depois que um inquilino sai, os custos comuns incluem pintura externa, pintura interna e limpeza de carpetes. Você quase sempre precisará limpar o carpete entre os inquilinos e também poderá retocar a pintura interna. A pintura exterior é menos frequente - espere pintar a cada cinco anos ou mais.
Verificações de histórico de publicidade e aluguel de inquilinos. Você pode anunciar em sites como o Craigslist gratuitamente, mas espere pagar cerca de US $ 100 se quiser exibir um anúncio de jornal. A VeriFirst relata que um histórico de aluguel de registros de despejo e um histórico de pagamento de aluguel custam entre US $ 5 e US $ 10.
Contabilidade e administração de propriedades. As empresas de administração de propriedades geralmente cobram cerca de 10% de sua receita de aluguel. Além disso, espere pagar um mínimo de US $ 200 anualmente por um CPA para preparar sua declaração de imposto de renda pessoal e de aluguel.

O HouseLogic fornece uma planilha gratuita para ajudá-lo a estimar o custo do aluguel da sua casa.

Rentabilidade do aluguel

Você pode obter uma estimativa bastante precisa das possíveis receitas de aluguel consultando as publicações em seu bairro. O mercado imobiliário on-line Zillow usa dados do MLS e uma fórmula proprietária para estimar os valores de aluguel em casas específicas. O Rentometer fornece um serviço semelhante. Você também pode conversar com um agente imobiliário local ou uma empresa de administração de propriedades, ou verificar o Craigslist para ver a taxa atual em sua área..

Além disso, considere as tendências históricas de aluguel de sua região - se você estiver em uma cidade que está enfrentando aumentos nos preços de aluguel, sua receita de aluguel poderá superar em breve suas despesas. Serviços como o Rent Jungle podem mostrar tendências específicas de preços de aluguel para sua área.

Como em qualquer empresa, sua receita deve exceder seus custos para que você seja rentável. Felizmente, os custos incorridos com o aluguel da casa são dedutíveis dos impostos, o que diminui o valor do imposto de renda que você deve pagar sobre as rendas recebidas e aumenta o seu dinheiro para levar para casa.

Se suas receitas de aluguel excederem imediatamente suas despesas, é um bom sinal. No entanto, mesmo que você não tenha lucro imediatamente, não se preocupe. Pode ser que as taxas de aluguel estejam baixas no momento ou você ainda esteja pagando uma hipoteca pesada. Segundo a Reuters, o CPA de Maryland Jerry Gross estima que você normalmente tem um investimento sólido se a receita inicial de aluguel cobrir pelo menos 80% dos custos imediatos de aluguel.

Cálculo da lucratividade

Uma calculadora de aluguel como a do All Property Management pode oferecer informações sobre a lucratividade a longo prazo do seu aluguel. Basta digitar os detalhes do preço do aluguel, taxas de juros da hipoteca, saldo da hipoteca, pagamentos, impostos sobre a propriedade, seguro, taxas da associação e quanto tempo você planeja ser o proprietário da propriedade. Em seguida, a calculadora fornece um gráfico detalhado dos fluxos de caixa esperados. É responsável por todos os pequenos custos e variáveis, como vagas, taxas de administração de propriedades, custos de manutenção, custos de venda e taxas de imposto.

Juntamente com a lucratividade, a calculadora também projeta o valor futuro da sua casa ou imóvel alugado. Ao avaliar os resultados da calculadora, esteja ciente do valor do dinheiro no tempo. Pode ser empolgante pensar que sua casa pode valer milhões em 30 anos, mas US $ 1 milhão daqui a 30 anos não será de US $ 1 milhão hoje. De fato, assumindo uma taxa de inflação de 2%, uma calculadora de valor presente estima que US $ 1 milhão em 2045 valha apenas US $ 552.000 em 2015.

Aluguel x Venda - Considerações

Antes de puxar o gatilho de qualquer maneira, considere sua situação financeira, o estado do mercado imobiliário e quaisquer leis estaduais ou locais que afetem seus direitos como proprietário..

1. Preço de venda e ganhos de capital

Se você não estiver satisfeito com o valor atual da sua casa, o aluguel da casa poderá fornecer alguma renda enquanto você espera o valor da sua casa aumentar. Se as casas estão se valorizando rapidamente em sua área, pode ser inteligente esperar.

Infelizmente, essa tática pode sair pela culatra se você esperar demais para vender. Depois de alugar a casa por mais de três anos, você não poderá mais reivindicá-la como sua residência principal. Isso significa que você é responsável pelo imposto sobre a venda da residência. Ao vender uma casa que não seja sua residência principal, você deve pagar impostos sobre ganhos de capital sobre qualquer lucro, que varia de 0% a 20%, dependendo do seu suporte tributário. Ao vender sua residência principal, no entanto, você pode excluir US $ 250.000 em ganhos de capital (ou US $ 500.000 se você for um casal) ao vender.

Para que sua casa se qualifique como residência principal, você deve ter morado lá por dois dos últimos cinco anos. Se você considerar sua venda incorreta, poderá acabar devendo dezenas de milhares de dólares em ganhos de capital depois de vender seu aluguel.

2. Imposto sobre aluguel

Assim como os salários de um emprego ou dividendos de ações, você calcula o imposto de renda sobre qualquer renda derivada do aluguel, na sua taxa de imposto normal. Felizmente, você pode amortizar todos os custos associados ao aluguel da casa. Por exemplo, se sua receita bruta de aluguel para o ano for de US $ 40.000, mas você tiver incorrido em US $ 30.000 em despesas de aluguel, você pagará apenas o imposto de US $ 10.000.

Juntamente com a dedução de despesas de caixa, você também pode reivindicar uma dedução para despesas de depreciação. Essa despesa não monetária permite deduzir lentamente o valor pago para comprar a casa. Além disso, se você tiver uma perda de aluguel, poderá usá-la para compensar parte de sua receita se sua receita bruta ajustada for inferior a US $ 150.000. Solicite a um CPA mais detalhes sobre dedução de perdas ou depreciação.

3. Patrimônio líquido

A única maneira pela qual muitos proprietários de imóveis podem obter um adiantamento para sua próxima casa é sacar o patrimônio que investiram na propriedade que já possuem. Sua família pode gastar o suficiente para gastar 20% em sua próxima casa sem vender a existente? Considere isso com cuidado antes de decidir alugar.

4. Despesas

Esperamos que você possa manter sua casa alugada a maior parte do tempo e cobrir a maioria ou todos os pagamentos da hipoteca. No entanto, você deve estar preparado para o pior cenário: pagar hipotecas duplas pelo aluguel e por sua residência pessoal. Mesmo sem um inquilino, você ainda incorre em algumas despesas de aluguel, incluindo seguro, manutenção, publicidade, taxas legais e contábeis.

Em muitas áreas, é bastante difícil e demorado despejar um inquilino que não está pagando aluguel. Se você tem um inquilino que não paga ou causa danos significativos à casa, é possível que seu aluguel não tenha lucro por vários meses. Com custas judiciais, honorários advocatícios, reparos, despesas de limpeza e aluguel perdido, a Star Point Tenant Screening estima que despejar um inquilino custa em média aproximadamente US $ 3.000.

Se você estiver comprando outra residência, o credor para sua futura casa leva esse risco a seus cálculos. A Lending Tree relata que os credores consideram apenas 75% da renda prevista para aluguel ao determinar os índices de dívida / renda. Se o aluguel da casa aumentar a sua relação dívida / renda, você poderá não se qualificar para um empréstimo tão grande quanto esperava na sua nova casa.

5. Tempo e estresse

Ser proprietário pode ser demorado e emocionalmente desgastante. Você é responsável pela publicidade, exibição da casa e execução de verificações de antecedentes para que a casa seja alugada. Você deve receber chamadas de inquilinos, cuidar da manutenção e reparos e lidar com quaisquer emergências que surgirem. Embora você possa contratar uma empresa de administração de imóveis para fazer isso por você, espere cobrar pelo menos 10% de sua receita de aluguel.

6. Questões à Distância

Você pode gerenciar uma casa de aluguel por conta própria se estiver na mesma cidade ou município, mas gerenciar uma locação remota é outra história. Embora os custos de viagem para visitar seu aluguel - como despesas de milhagem, passagens aéreas, tarifa de táxi, hotel e alimentação - sejam dedutíveis nos impostos, eles rapidamente reduzem seu lucro com aluguel. Faz mais sentido contratar uma empresa de administração de propriedades para lidar com questões do dia-a-dia e possíveis emergências. Você também deve contratar uma equipe de reparo e manutenção para pequenos trabalhos (como limpeza e pintura de carpetes) que, de outra forma, poderia ter concluído.

7. Direitos de inquilino e restrições de aluguel

Cada estado tem seu próprio conjunto de leis de arrendatários e algumas cidades também têm ordenanças locais. Essas regras podem controlar como e quando você pode despejar os inquilinos, quando você pode acessar o imóvel alugado, quanto pode aumentar as rendas e quando deve devolver os depósitos. Você pode encontrar regras estaduais no site de assuntos do consumidor do estado e procurar códigos municipais da cidade via Municode.

Esses regulamentos podem afetar seriamente a lucratividade do seu investimento em aluguel. Algumas áreas favorecem os proprietários, enquanto outras concedem direitos extensivos aos inquilinos. Por exemplo, o controle de aluguel de São Francisco proíbe os proprietários de aumentar os aluguéis mais de 1% ou 2% ao ano.

Se você estiver procurando alugar um apartamento, verifique primeiro a associação do proprietário sobre quaisquer restrições. Um número baixo de unidades ocupadas pelo proprietário pode reduzir o valor de uma associação de condomínio, e muitas diretorias limitam a quantidade de unidades alugadas a qualquer momento.

Palavra final

Alugar uma casa, como muitas estratégias de investimento, é um risco. Se o valor da sua casa se valorizar com o tempo, os aluguéis continuarão a aumentar e você poderá manter a casa alugada, e sua propriedade poderá proporcionar um retorno fantástico sobre o investimento. No entanto, se os aluguéis diminuírem em sua área, o valor da sua casa não crescerá tão rápido quanto o esperado, ou se você receber inquilinos que não pagam, pode não ser um grande investimento. Verifique se você tem uma quantidade razoável de dinheiro disponível para cobrir situações de emergência e fale com um planejador financeiro antes de tomar sua decisão.

Você já pensou em investir em imóveis?