O que é uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) - Definição, Prós e Contras

Um tipo de empréstimo que recentemente se tornou popular é o ARM, ou hipoteca de taxa ajustável. Neste empréstimo, a taxa de juros começa muito baixa e se ajusta ao longo do tempo de acordo com um índice de juros, como a LIBOR (London InterBank Offer Rate). Normalmente, a taxa de juros se ajusta porque uma margem é adicionada a quaisquer taxas atuais.

Os BRAÇOS podem ser muito apropriados em determinadas situações e podem convidar a exclusão em outras. Portanto, é essencial entender suas características exclusivas e considerar os riscos de longo prazo, além das recompensas de curto prazo que esse tipo de empréstimo oferece.

Talvez as considerações mais importantes sobre um ARM sejam relativas a um período fixo de taxa de juros, em que índice a taxa se baseia, com que frequência a taxa se ajusta e se há taxa de juros ou limites de pagamento.

Período de taxa de juros fixa

A hipoteca de taxa ajustável mais comum é chamada de “BRAÇO híbrido”, na qual uma taxa de juros específica é garantida para permanecer fixa por um período específico de tempo. Frequentemente, essa taxa inicial é mais baixa do que a que você poderia obter em um empréstimo fixo tradicional de 30 anos.

Por exemplo, um 3/1 ARM ou 5/1 ARM oferecerá uma taxa de juros fixa por três ou cinco anos, respectivamente. No entanto, o período fixo pode variar bastante, de um mês a dez anos, e é limitado apenas pelo que o credor permitirá. Geralmente, quanto menor o período fixo, menor será a taxa de juros durante esse período.

Para muitas pessoas que refinanciam suas hipotecas ou se mudam a cada poucos anos, um ARM pode ser uma maneira eficaz de pagar menos juros do que seria possível com um empréstimo fixo padrão de 30 anos. Além disso, esse período fixo pode fornecer tempo para avaliar em que direção as taxas de juros estão indo e decidir quando ou se refinanciar. Dito isto, a maioria das pessoas escolhe refinanciar no final do período de taxa fixa ou próximo a ele.

Como a nova taxa de juros é calculada

Sua taxa de juros hipotecários será ajustada de acordo com um índice de taxa de juros específico e a margem do credor.

Índice de Taxa de Juros

Enterrado em algum lugar da papelada de todas as hipotecas de taxa ajustável, você encontrará o índice no qual o ajuste da taxa de juros será baseado. Um índice é um indicador geral das taxas de juros atuais, como a taxa atual de títulos do Tesouro ou a taxa de juros que os bancos pagam por seus depósitos (COFI).

Quando as taxas de juros sobem, esses índices sobem. Da mesma forma, quando as taxas de juros caem, esses índices diminuem. No entanto, embora cada índice siga a tendência geral, eles podem não rastrear exatamente as taxas de juros médias atuais.

Margem

A margem é a porcentagem adicionada ao índice para determinar sua nova taxa de juros e geralmente varia entre 2% e 4%. Por exemplo, se o índice tiver uma média de 4% e sua margem for de 3%, sua taxa será ajustada para 7%. O índice mais margem é tecnicamente chamado de "taxa totalmente indexada", mas a maioria das pessoas chama isso de taxa de juros.

Margens são adicionadas para que o credor obtenha lucro, porque os índices usados ​​geralmente têm taxas muito baixas. O tamanho da sua margem também pode depender do seu crédito; quanto melhor o seu crédito, menor a margem. Devido à margem, as taxas de juros normalmente terão que cair (em comparação com quando você contratou o empréstimo) para ver uma taxa de juros equivalente ou reduzida assim que o seu ARM for ajustado.
Ao comparar ARMs, lembre-se de que aquele com a maior margem não é necessariamente o perdedor. Isso ocorre porque ele pode estar usando um índice geralmente mais baixo ou com menos volatilidade. Por exemplo, algumas hipotecas basearão a taxa de juros no COFI (Índice de custo de fundos), que tende a subir e descer menos do que outras taxas. Em vez disso, alguns ARMs usam a LIBOR, que tende a ser um pouco maior. Veja onde o índice do ARM está nos últimos anos para ter uma ideia de onde poderá estar sua taxa de juros no futuro.

Com que freqüência a taxa de juros se ajusta?

Depois que a taxa de juros se ajusta, você precisa saber com que frequência ela mudará no futuro. Em outras palavras, quando é a próxima vez que ele se ajusta? Saber isso é crucial não apenas para ajudá-lo a fazer um orçamento, mas também para determinar quando é hora de refinanciar.

Para saber quando isso ocorrerá, observe o segundo número do braço híbrido. Por exemplo, você já sabe que um ARM 3/1 será ajustado pela primeira vez após três anos. No entanto, o segundo número indica que ele será ajustado uma vez a cada ano a partir de então. Dito isto, existem alguns ARMs que serão ajustados a cada dois anos, seis meses ou mesmo todos os meses após o ajuste inicial - embora este último seja menos comum.

A taxa de juros ou o pagamento são limitados?

Um limite na sua taxa de juros ou pagamento significa que ele só pode subir uma certa quantia durante um certo período de tempo. De fato, existem diferentes tipos de limites projetados para impedir que seu pagamento ou taxa de juros subam drasticamente por um curto período de tempo, mesmo se as taxas de juros aumentarem.

Taxa de juros máxima

Os limites de taxa de juros têm dois sabores: limites vitalícios e limites de ajuste periódico.

• Um limite vitalício impede que a taxa de juros ultrapasse uma determinada taxa (esse limite pode ser bastante alto).
• Um limite de ajuste periódico evita que a taxa suba demais em um período especificado. Por exemplo, sua taxa de juros pode ser limitada a ganhar 0,5% ao ano, independentemente do aumento do índice. No entanto, alguns ARMs não colocarão um limite no primeiro ajuste, mas nos ajustes subsequentes.

Uma ressalva importante é que, se o índice subir mais do que o valor do limite em um ano, a taxa de juros poderá continuar a se ajustar no próximo ano, mesmo se o índice não tiver se movido desde o ajuste anterior.

Portanto, no exemplo acima, vamos imaginar que o índice subiu 1,5% em um ano, mas permaneça nesse nível pelos próximos anos. No ano 1, sua taxa de juros aumenta 0,5%, ou o valor que seu limite de ajuste periódico permitirá. Então, nos anos dois e três, a taxa de juros aumentará 0,5% até que sua taxa de juros corresponda ao índice mais o valor da margem.

Piso da taxa de juros

Alguns ARMs têm uma taxa de juros “mínima” abaixo da qual a taxa não pode ir. Em outras palavras, mesmo que as taxas de juros caiam substancialmente, sua nova taxa poderá não cair. Isso ocorre porque o "piso" pode ser a taxa de juros efetiva durante o período fixo ou a taxa de juros que ele ajustou primeiro. Verifique sua papelada com cuidado para ver se você tem uma taxa de juros que só aumentará.

Limites de pagamento

Assim como o limite de taxa de juros, um limite de pagamento impede que seu pagamento suba demais a qualquer momento. Os limites de pagamento serão em dólares (por exemplo, seu pagamento mensal pode subir apenas US $ 200 a cada ano) ou uma porcentagem (por exemplo, seu pagamento mensal pode subir 10% a cada ano).

Além disso, seu novo pagamento será comparado ao pagamento do ano anterior, não ao original. Por exemplo, se seu limite de pagamento for 10% a cada ano e você pagou inicialmente US $ 1.000 / mês, seu pagamento ajustado poderá aumentar para não mais de US $ 1.100 no primeiro ano, US $ 1.210 no segundo e US $ 1.331 no terceiro.

Os limites de pagamento geralmente operam independentemente dos limites de taxa de juros. Portanto, mesmo que a taxa de juros suba substancialmente, isso não significa necessariamente que o seu pagamento irá. Por outro lado, no entanto, você ainda deve esse interesse e ele será atrelado ao saldo da sua hipoteca. Isso é conhecido como amortização negativa (veja abaixo).

De fato, você pode nem perceber que isso está acontecendo. Mas se a sua taxa de juros aumentar e o pagamento não aumentar, o saldo do empréstimo provavelmente aumentará em vez de diminuir a cada mês. Alguns ARMs possuem uma cláusula que removerá completamente o limite de pagamento quando o saldo atual do empréstimo exceder o saldo original do empréstimo em um valor específico. Isso geralmente resulta em um grande salto de pagamento. Para evitar essa situação, revise seu extrato da hipoteca todo mês para garantir que o saldo do seu empréstimo não esteja aumentando e que seu pagamento corresponda aos juros cobrados..

Diferentes tipos de ARMs

Além do ARM híbrido, existem outros tipos menos comuns. Se mal compreendidos, eles podem ter sérias conseqüências para sua saúde financeira, crédito e qualidade de vida geral.

1. ARMs apenas para interesse

Um ARM somente de juros permite que você pague apenas os juros do empréstimo todos os meses, sem pagar o principal. Isso diminui o pagamento, mas não faz nada para ajudá-lo a aumentar o patrimônio ou a se aproximar de possuir sua casa imediatamente. Esse tipo de empréstimo é frequentemente usado por investidores que não pretendem manter a casa por muito tempo ou por proprietários que esperam pagar melhor por sua casa em alguns anos.

No entanto, assumir esse empréstimo pode ser um negócio arriscado, pois a maioria das hipotecas apenas com juros acaba sendo redefinida e exige que você pague o principal também. Quando isso acontece, é claro, o pagamento aumenta dramaticamente. Se você possui ou está considerando um empréstimo, entenda como e quando ele se ajusta para ser totalmente amortizado.

2. Hipotecas de amortização negativa

"Amortização negativa" é um termo chique para uma hipoteca em que você paga menos do que os juros devidos a cada mês. Isso significa que o saldo do seu empréstimo aumenta porque os juros não pagos são adicionados ao saldo do empréstimo. Esses tipos de hipotecas eram comumente abusados ​​durante o boom imobiliário, porque os pagamentos são compreensivelmente baixos.

No entanto, se o saldo do empréstimo ficar muito alto, a hipoteca será redefinida e os pagamentos aumentarão dramaticamente. Antes do boom imobiliário, a maioria das hipotecas de amortização negativa era usada apenas por investidores ou nadadeiras domésticas. Esses empréstimos são simplesmente uma receita de desastre para a maioria dos proprietários.

3. Hipotecas de opção de pagamento ou de pagamento antecipado

A hipoteca “escolha um pagamento”, também conhecida como hipoteca com opção de pagamento, é um tipo de empréstimo relativamente novo que parece feito sob medida para criar problemas. Essas hipotecas eram muito populares quando os preços das casas estavam subindo dramaticamente porque permitiam que as pessoas entrassem em mais casas por menos dinheiro. A maioria desses empréstimos oferece várias opções de pagamento a cada mês e, desde que você pague pelo menos o menor pagamento, você não estará no padrão.

Geralmente, você pode escolher entre pagar todos os juros mais parte do principal, pagar apenas juros ou pagar uma quantia menor do que os juros acumulados no mês. Você pode imaginar que a maioria das pessoas escolhe o menor pagamento, o que significa que os juros não pagos podem fazer com que o saldo do empréstimo cresça substancialmente ao longo do tempo. Então, quando o saldo do empréstimo atingir um determinado ponto (geralmente 20% a mais que o saldo original), a hipoteca será redefinida e os pagamentos aumentarão drasticamente.

As hipotecas de pagamento à vista eram frequentemente vendidas a pessoas que não eram informadas de que pagar o pagamento mínimo causaria um aumento no saldo do empréstimo. Embora esses tipos de hipotecas possam ser uma ótima ferramenta para os investidores, eles geralmente não são adequados para pessoas que pretendem ficar em casa há muito tempo. Se você tem uma hipoteca com opções de pagamento diferentes a cada mês, leia atentamente a documentação do empréstimo e o extrato da hipoteca para determinar quanto você precisa pagar para manter o saldo do seu empréstimo caindo ao invés de subir.

Prós e contras dos braços

Esses prós e contras se aplicam geralmente à maioria dos ARMs, mas examine cuidadosamente a documentação para confirmar se eles se aplicam ou não ao empréstimo que você está considerando.

Vantagens

1. Custos de fechamento mais baixos. Um benefício significativo para os ARMs é que eles geralmente são mais baratos que uma hipoteca com uma taxa de juros permanentemente fixa.
2. Juros fixos mais baixos. Se o ARM tiver um período com uma taxa de juros fixa, essa taxa geralmente será menor que a taxa de uma hipoteca de taxa de juros permanentemente fixa.
3. Período de juros fixos generoso. Como muitas pessoas nem mantêm a mesma hipoteca por cinco anos, um ARM de 1/5 pode lhe dar tempo de sobra para vender ou refinanciar sua casa sem que sua taxa inicial seja ajustada. Isso significa que você pode economizar dinheiro com custos de fechamento mais baixos e com o tempo através de taxas de juros mais baixas - especialmente se o ambiente da taxa de juros permanecer baixo ou diminuir.
4. Ajuda você a se qualificar para uma casa maior. Como o pagamento inicial geralmente é menor do que o de uma hipoteca com uma taxa permanentemente fixa, pode ser mais fácil se qualificar para um empréstimo maior. Muitas pessoas que adquirem um ARM são compradores pela primeira vez que esperam ganhar mais dinheiro em cinco anos do que ganham agora. De fato, um ARM pode ser um excelente trampolim para a propriedade de uma casa, pois é relativamente barato e fácil de qualificar para.

Desvantagens

1. Falta de consistência nos pagamentos. Depois que a taxa é ajustada, isso pode dificultar o orçamento, especialmente se ela for ajustada a cada mês ou seis meses.
2. As taxas de juros podem subir. Em um braço híbrido, a taxa de juros durante o período fixo geralmente é artificialmente baixa. Portanto, mesmo que as taxas não mudem muito, seu pagamento ainda poderá aumentar quando a taxa de juros for redefinida. Se as taxas de juros subirem, sua taxa poderá aumentar para o valor do limite, o que, em alguns casos, pode resultar em amortização negativa.
3. Você pode renunciar a uma baixa taxa de juros fixa. Embora a taxa de juros em um ARM seja inicialmente menor do que a de uma hipoteca fixa de 30 anos, ela será redefinida. Se as taxas de juros subirem antes do refinanciamento, você poderá perder 30 anos com uma taxa de juros menor.
4. É mais provável que tenha problemas ocultos. Infelizmente, os provedores de hipotecas provaram não ser o grupo mais ético e tendem a abusar de certas hipotecas, como os ARMs. Em outras palavras, você deve garantir que não está perdendo nada nas letras miúdas e que entende os termos do empréstimo, como a margem, o limite de pagamento e juros e o piso dos juros. Muitos proprietários encontraram-se em água quente e até em falência devido a esse tipo de empréstimo.

Palavra final

As hipotecas com taxas ajustáveis ​​aumentaram bastante em popularidade nos últimos anos, principalmente por causa de seus custos e taxas de juros mais baixos. No entanto, eles foram seriamente abusados ​​também. Ainda assim, uma hipoteca de taxa ajustável feita sob medida para você e suas necessidades financeiras pode ser muito benéfica, desde que você esteja ciente de todos os termos da hipoteca.

Além disso, ao escolher qualquer hipoteca, e especialmente um BRAÇO, considere sua situação e intenção pessoais. Por exemplo, se você espera morar em sua casa por muitos anos e as taxas de juros são mínimas, o ARM pode não fazer sentido para você. Claro, você economizará dinheiro nos primeiros anos, mas é provável que pague mais por uma taxa de juros mais alta ao refinanciar.

Reserve um tempo para entender e comparar as hipotecas e ter em mente quais recursos são mais importantes para você. Sempre analise cuidadosamente a documentação do empréstimo antes de assinar, para garantir que você está recebendo a hipoteca certa e evitar armadilhas e erros caros.

Você optou por ir com uma hipoteca de taxa ajustável? Por que ou por que não?